英国通过提升住房协会借贷能力增加房屋供应

英政府要求加大新住房供应，给住房协会施加了政治和财政上的双重压力。2015/16年度，英国住房协会交付了4万套住房，占住房建设总量的1/5，其中43%不在保障性住房项目范围内。

全国住房联盟（National Housing Federation，简称NHF）希望到2035年，每年新住房供应达到12万套。

住房协会现有的股权可提供作为借贷的理想资产与这一时期发展资金紧缩抗衡，目前的业务现金流可使商业周期趋于平缓，避免近十年来行业的大起大落损害私人中小型建筑商。协会的交付和管理住宅能力可以帮助加快各种规模住房的建设速度。所有的建议都指出住房协会是未来新住房供应的极大助力。

但问题是，这些住房协会交付新房的实际能力如何？

第一太平戴维斯就175家最大住房协会的财务账目进行了分析，这些住房协会拥有91%的普通需求住房，所得结果可以概括整个行业的大致情况。额外借贷能力被视为现有现金流下服务于更多债务的能力，通过改善营业利润来扩大现金流和现有资产负债表的潜力可以给更大幅度的借贷提供更多安全保障。

现有现金流

第一太平戴维斯调查了住房协会的现有现金流，以此评估他们偿还额外贷款利息的能力。分析显示，绝大多数协会均有这样的能力，这对维持一个健康的现金及利息还贷比率非常重要。但许多协会在无过大风险的情况下降低了这一比率。

将现金和利息还贷比率调整至1.2，可使住房协会的额外贷款能力达到450亿英镑。但在社会住房收入面临压力的情况下，住房协会往往不愿意加大债项。因此，假设每个协会释放30%的额外贷款能力，就能增加共129亿英镑的额外贷款。

改善管理和维护效率

从现有投资组合改善现金流可使住房协会承担更多债务。175个住房协会中有超过40个花费超过50%的社会住房租赁收入用于管理和维护，另有70个协会的管理维护费约为社会住房租赁收入的40%至50%。提高管理和维护房屋效率可释放住房协会90亿英镑的额外贷款能力。

在当前借贷能力下，改善效率可使120个住房协会的现金流支撑至少219亿英镑的额外借贷利息还贷。

现有资产负债表能力

债务融资的方法很多，但最简单的就是保护现有资产的安全。住房协会保护资产的能力取决于与有多少资金来源，如发行债券等，都需要一一考虑。分析显示，将现有资产的流通性增加75%，就能将110个住房协会可提供的贷款额增加至102亿英镑。但许多住房协会面临的主要障碍是在保证借贷安全的情况下充分利用资产，原因可能在于遗产估值问题或无法从现有借贷安排下释放更多资产。

不使用现金，而是举债经营，往往是限制额外借贷的最大阻力。调查的住房协会中有半数拥有额外现金流且资产负债能力较强，目前这些住房协会的额外借贷能力约为74亿英镑。

额外潜力

现有现金流的借贷额潜力可达145亿英镑，但需要协会通过财务重组来获得其他资金来源或释放更多资产负债能力。若只拥有强资产负债能力，住房协会可增加28亿英镑的额外借贷。此举需要协会和其他组织达成合作，以拥有更多现金来提供额外借贷。

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