英国二手房产注意事项

英国楼价受脱欧困扰，二手物业变得有价讲，加止英镑汇水偏低，不少海外投资者都趁机入场执笋盘。但英国二手物业质素不一，买家有很多细节要留意，一不留神随时搞到一头烟，以下是准买家购买二手物业时要注意的事项，减少大家盲摸摸中伏的风险。

1.窗户
早前尖沙咀有间酒店窗户飞堕落街，不幸击毙女途人，证明旧楼验窗很重要。英国的新楼一般已采用双层窗，保温、隔音、防水等功能较好，但二手楼的窗户质素较参差，睇楼时记得检查清楚窗户是否稳固，否则可能要预留资金做窗户维修。

2.供䁔系统
英国的冬天会下雪，暖气几乎是每个单位必备，当地房屋的暖气是每个单位独立运作，最常见的是热水炉式暖气，能够将热水通过水管送到房间的暖气片内，再流回热水炉中重新加热。但如果物业老旧，或者物业结构令䁔气流失，会令供䁔效用大打折扣，睇楼时记得要测试供䁔系统及热水炉是否正常运作，也要问清楚保养状况。部分楼龄较细的二手楼，会采用电暖炉，准买家也要检查是否运作正常。 3.供水系统
检查单位内的水管、水龙头、马桶、洗手盘有没有漏水，如果浴室在二楼的话更要检查一下物业的水压。

4.电力
英国二手楼另一大问题是电力问题，电线老化会令到单位经常跳掣，业主可能要请电工帮助。准买家可以从建筑安全评估报告中，了解物业的电力供应是否正常。

6.渗水
买二手楼时应留意单位墙壁、地板是否有发霉，如墙身霉斑密集的位置可能有渗水问题，如果只是上手业主的生活习惯导致潮湿，就很易解决。但如果是物业结构导致渗水，就麻烦得多，甚至影响结构安全。有些卖家可能会在放盘前局部翻新渗水位置，希望瞒过买家，所以见到墙身有局部翻新痕迹，要多加注意。

7.邻居
有一定楼龄的二手物业，隔音效果会较差，如果邻居经常开派对，可能会制造大量噪音。虽然可以向政府部门投诉，但又会影响邻里关系。所以睇留时不妨向代理或大厦管理员了解左邻右里是何许人，有没有嘈音纪录，都有一定帮助。

在英国买二手楼有很多微小但又足以影响物业价值的事情要注意，怕麻烦的买家，可以委托专业人士作物业评估，分别有以下几种：评估物业的建筑及结构安全、置业买家评估及估价报告。

1.建筑及结构评估
建筑安全评估由建筑测量师负责，他们会做很多细节检查，例如物业是否容易渗水、排水系统有没有问题、物业内有没有蛀虫、物业结构是否安全等。他们甚至会主动去寻找物业内的一些潜在问题，可能会去到顶楼判断屋顶和横梁的状态。

结构安全评估则由结构工程师负责，他们会检查物业的整体结构是否经过改动或者出现损坏，主力墙是否有改动或移动过，物业是否有潜建物，窗、墙砖、地基有没有损坏等。

2.买家报告
这份报告会检查物业一些重要地方，并评估物业的状况，就状况结果向买家反映建议。不过报告只会检查物业肉眼可检视的部分，并不会移动家俬来检查，电线、供水、供䁔等方面更加不会覆盖。

3.估价报告
一般承造按揭买楼，银行都会进行物业估价。银行会请估价公司的人士到物业了解情况，检查物业没有大问题，以确保物业价值与成交价相乎。评估只会检查最容易影响估价的地方，例如单位是否严重失修、屋顶有损毁等地方，其他问题好像物业是否渗水则不会在报告提及。

英国买二手楼的杂费开支︰

1.律师费
在英国买楼涉及的法律问题，可以请事务律师处理。律师收费大约1,000至1,800镑(约1万至1.8万港元)。当中除了包括律师费外，亦有其他杂费，例如搜寻费(Search fee)、管理公司转契费用、政府登记费用等。

3.首期、按揭成本
一般银行可承造楼价6成至7成半的按揭，按揭年期则是由65岁减去申请人的年龄。承造按揭时需要支付手续费及银行的估价费。不同的按揭产品有不同手续费，息率约3.24至4.24厘，视乎银行而定。手续费大约1,500至2,000镑(约1.5至2万港元)。而估价费则与物业价值挂钩，大约200至600镑(约2,000至6,000港元)。买家亦需支付银行律师费，大约300至1,000镑(约3,000至1万港元)。

4.印花税
英国政府正咨询征收1%海外买家印花税，但尚未有落实时间，所以目前海外买家与本地买家的印花税率是一样。英国印花税采用累进税制，如果买家在全球包括英国，都没有拥有物业，楼价首12.5万镑(约125万港元)毋需徴收，而12.5万至25万镑(约125万至250万港元)的税率为2%，25万至92.5万镑(约250万至925万港元)的税率为5%，92.5万至150万镑(约925万至1,500万港元)为10%，150万镑以上为12%。如果买家申报了在全球任何地方拥有物业，要加3%税率。